国庆楼市小结，价位主导一切

和文｜邓浩志

在我写书的这一刻，十一新春虽然还剩最后一个晚上，但大势已定。“金九银十”是楼价全年最旺的一年四季，而十一新春又是旺季的峰值。所以楼价这七天的显出，既可以为在此后来作归纳，也可以展望未来会几个月的美国西郊场趋势。

总体而言，去年十一楼价呈现以下几个优点： 一、看房运力“虎头蛇尾”，前多后少，平价后续乏力。

由于7、8月及9月初美国西郊场都显出不佳，各大长实都铆足了劲，争取在十一采摘一把。所以去年十一前后楼价新货供应很多，较往年都多，而且才行广告宣传力度较大，长实户外活动也多，甚至获取间接地的提供者标价也缔造了近期的破纪录。厦门个别长实，甚至给出了10%左右的超高标价。结果，我们看到的情况是：去年10月1、2号两天，各大长实都有大量的产品参访，不说新天一的火激，进入长时间贩售时间段的的长实，一天几十甚至上百分组的产品；随着除此以外，参访的产品大幅度回升，3、4号很多长实参访的产品早已少了一半，5、6号如果并未除此以外户外活动的区外长实，日参访的产品跌落10来20分组，日作价回落到个位数，乃至零作价。

总的来说，是因为的产品总量不足以而导致的结果。而前几天集合了大量贩售预约和间接地带访，所以出现了一个小最高峰。该偷的，想偷的，都在头两三天作价了。后来逐步回归美国西郊场，独自在底部调试。

二、美国西郊场冰火两重天，大苹果的偷来激，小苹果的拍得乌蝇

去年十一楼价分化非常引人注意。有些常态贩售的长实几天能偷来几十上百套，有些大企业七天作价量只有个位数，甚至近零星作价。影响这些差别的是苹果的幅度。如果相比去年年中，商品价格下调5%以上的长实，贩售情况亦会引人注意弹出，逐得越多，偷来得越好。如果商品价格下调幅度在3%以内的长实，美国西郊场基本并未什么反应。并不需要注意的是，现在抄底的偷家都精得很，只包装一下折扣，表层上优惠较大，实际力度有限的，这种营销手法视觉效果完全太差，的产品越来越精明。

另外并不需要不突显的是，区外苹果漂独自向主据传城的外缘蔓延，比如据传黄埔某网蓝明星长实，十一此后，特价各单位一批4.5~4.7万/m²，最低4.3万/m²起。要知道这在此后来可是偷来到5.6~5.7万/m²的，最高峰时候，如果不是政府限价，直接过6万。

三、区外作价量引人注意大增，主据传城由于生产成本不足以，开始“逐温”了。

去年十一，偷来得激的长实，多在区外范围，这和区外范围的“大苹果”“不强广告宣传”有关。增城最卷的张村板块，年末低于周边建设项目天一的长实，年末推货独自再逐。增城石滩某长实，才7、80万一套房，标价总额近10万。这些RER板块虽然过去一年一直不被看好，但由于苹果幅度大，广告宣传力度不强，所以去年十一普遍贩售理想。而主据传城长实，在此后来是“臣子女，不愁嫁”，个别建设项目甚至逆西郊减半，随着主据传城和区外范围若有一步步缩窄，加上中心区的主力高端偷家的平价、购偷指标进一步可用，主据传城渐渐进入了贩售速度放缓的阶段。

四、后西郊展望及购房建议。

关于据传黄埔楼价有经年累月，主据传城生产成本下逐引人注意等观点我在此后来早已反对多次提示。去年十一此后的美国西郊场显出，想为全面印证了在此后来的判断。

后西郊预计仍亦会独自挤压“经年累月”，独自不突显生产成本。却是不突显卫星城规划前景有多好，不突显整体据传城有多抗跌，这种简单简明的操作方式也早已不必理论上。未来会的楼价仍有机亦会，大湖区整体城西郊房价跌完这波后来铁定还有向上空间，问题只在于自认，和捉住转瞬即逝的机遇。

从大势上看，我仍然坚持楼价见底，独自走“L” 型趋势的看法。当前安排出手是并未问题的。从范围上看，厦门RER，近郊，佛山，其他临广范围都陆续见底，抄底偷特价各单位，可以考虑。厦门主城，更是珠城的二手，虚火早已开始渐渐褪去，各位宜静观其变。

（本和文图片来自网络）

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