路博迈房地产投资经理邝孟德：美国在通胀年份REITs的回报整年都能跑赢标普

意到，过去的差异比在此之前还要多。从估值来看，我们觉得REITs也是有很好的企业意义。

很多企业者卖REITs都是希望有一个好的年收入的期望，过去四至派息约莫是2.8%，跟宾夕法尼亚州十年欠债有很好的差异。

另外，从复合的本质来看，REITs都会帮复合超出一个分散效用的多种不同之处，因为REITs本身跟其它子类的不动产，还包括非美股票、宾夕法尼亚州股票、企业级的日本公司股票、高息日本公司股票，它的无关性都并不低，超出40%多到60%。

我们在一大的地壳底下面，引人注意大失所望平宅都有，平宅都有有几个多种不同的应用领域：家庭成员平宅、住所、复合屋子、其所马厩。

先看看家庭成员宅舍子。过去的宅价在宾夕法尼亚州随之升高，在2021年加更快了一点，日渐多的人觉得楼市之前较贵了，他们负担没法。一些人之前仅有结婚还要儿女，他们对家庭成员的宅舍子供给并不大，这一子类的日本公司，在不太意味著6个月底，价钱上扬得并不高。

另外一都有，因为经济向好，而且很多日本公司决定雇员回办公室，市中心的一些住所的价钱也调至得并不更快，并不多人口之前搬回去市中心，价钱有将近10%的升幅。

因为宾夕法尼亚州有一个高龄化的近年来，今后5年到15年不都会有实在太大的改变，那些人通常都会在他们卸任的时候将自己的宅舍子卖掉，搬进一个愈来愈为便宜，而且穷困寄居先决条件愈来愈为好的复合屋子，可以在城郊，跟其他同龄人，在卸任的社区中有很多技术交流，所以供给也升高得并不好，在从前五年价钱有15%的下跌。

自助式马厩都有跟平宅有并不大的关联，从前两年因为大家一家人频密，以及供给并不强大，这些马厩的空置率随之下降，价钱涨得并不更快，而且跑出胜出通胀率很多。其所马厩过去的净年收入，四至仅有升高20%有数。所以，在平宅都有，我们引人注意大失所望。

另外一都有是信息技术，主要还包括电讯塔内跟数据集中心。因为原先信息技术还包括元星球、5G、自动驾驶，这些都是并不贫乏信息技术宅地产业日本公司所获取的激进设备，这些数据集中心、电讯塔内无论有什么原先的信息技术，都是用这些工程建设去超出序文送的决定。不太意味著我们惊觉宾夕法尼亚州重原先投入生产很多工程建设，这个工程建设蓝图都会应运而生线下络占有率随之提升，而且电讯塔内日本公司也因为在长几倍注意到数据集储藏的供给随之升高，也增加了他自己的企业，也注意到一些电讯塔内日本公司开始用收购的作法去进入数据集中心，他们希望利用两边的占优势获取一些替换二阶的服务，去快速反应将来信息技术的供给。

因为元星球跟高效能的量度等等应用在今后十年还有很大的拓展空间，从这个本质来看信息技术地壳的出生率是暂时不都会慢下来的。而且我也一心跟大家谈一下在这些地壳底下面，American Tower、Crown Castle在本身的商品底下都是有一个领导的商品率，我们不用实在太害怕因为供应都会突然间增加，日后它的pricing power受到严重影响。

从通胀收益率前提因素都有来看，可以确信世界宅地产业日本公司可以获取一个优良的企业先决条件，试图企业者从股市年收入和融资增值都有取得有吸引力的期望。

播音员：忘了邝总的透过，透过您好像的主题讲话和透过，线下端的朋友有很多原因向您来进行提问。

第一个原因，请问信息技术REITs为什么都会成为商品的日后人惊叹？

邝孟德：信息技术一定是一个随之向前走的近年来，好像说了无论在人们工作、购物、沟通作法各个都有，都都会来得日渐信息技术化。值得注意在电子商务都有，过去很多东欧国家的商品%有率似乎并不是实在太高，好像10%、15%有数。从这个并不低的下一阶段到50%、60%可用的下一阶段，我们觉得还有很多工程建设供给无需随之投入生产，这样可以获取很多机都会给这些信息技术REITs的龙头日本公司，还包括American Tower，这些在商品底下面有并不高水平的龙头日本公司。而且除了这个都有，在企业日本公司都有，值得注意一些私募企业日本公司发现从前有很多企业在层高、超市其它都有，过去日渐投入生产愈来愈多资金投入在信息技术REITs底下面，公司股票升高了很多，在这都有都会减速商品对信息技术REITs的企业，都会却是愈来愈乐观。

播音员：好像您和先为总都讲到了元星球的概念，我们看一下对于宅地产业行业而言如何看待元星球对于宅地产业行业整体的严重影响，我们注意到有很多人在元星球当中之前开始卖地、卖宅，他们都会卖愈来愈大的宅、愈来愈多的宅，您怎么看？

邝孟德：元星球都会日渐来得蓬勃发展和风行，我相信将来如果这个近年来独自的话，大家意味著留在家工作、跳舞的时间都会增加，对平宅的决定意味著低，也意味著在城郊的平宅比市中心的住所愈来愈受赞许。毕竟人们是社交动物，碰触是不都会完全绝迹的，而且有一部分日本公司也意味著决定雇员都会回去层高，今后都会对超市和层高用途的作法都会有一些改变，对供给也都会有一些减少。但是过去很难说都会怎么样拓展，我觉得有意味著在今后的层高底下面都会加一些元星球的都会议室也说不定，地产几类在从前100年、200年以前都存在，你可以注意到200年大家用地产的作法跟过去之前很多种不同，很多这些该集团有这个几倍见，有本身管理的占优势可以在元星球显现出的意味着，可以将自己的不动产管理得好，而且舅父时代而变，我不实在太害怕。

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